（原标题：大田户快手、小米 创金合信首农产业园REIT上市的喜与忧）

不雅点网 北京市中关村科技园界限内又有一支REIT将上市。

11月27日，创金合信首农产业园REIT认真呈报并于29日败露“已受理”，该口头原始权利东说念主为北京首农信息产业投资有限公司，基金惩处东说念主为创金合信基金惩处有限公司。

北京首农信息产业投资莳植于2010年9月20日，是北京首农食物集团有限公司的子公司，业务界限包括钞票惩处、投资惩处、投资商讨、房地产开发、销售自行开发的商品房、物业惩处以及出租办公用房等。

该公司努力于于信息类产业园区的投资、开发、开发、运营和孵化器开发。园区定位为“中关村移动智能劳动调动园”，旨在打造天下杰出的移动互联网全产业链性情产业园区。

这次呈报的创金合信首农产业园REIT底层钞票为中关村移动智能劳动调动园（首农元中心）11栋建筑物和1栋从属地下建筑物（包含可出租车位700个），入池建筑面积臆测约20.36万平米，规章2024年6月30日，举座出租率94.5%。

值得眷注的是，在这口头中，田户快手科技的大众总部和小米集团的业务部门承租大体量面积并签署了恒久租约，两大田户租借面积为14.97万精深米，占可出租面积的93.01%、已出租面积的98.44%，2024年1-6月两大田户房钱收入孝顺占举座收入比例为98.49%。

这当中蕴含着口头的喜与忧。

高精尖产业园区

字据感恩梁行出具的《估价讲述》，规章价值时点2024年6月30日，基础顺次钞票估值臆测33.01亿元，估值单价为16210元/精深米。

以评估机构展望的2024年6月末估值及2024年下半年运营净收益为打算基础，基础顺次口头2024年景本化率为8.77%；以评估机构展望的2024年6月末估值及2025年运营净收益为打算基础，基础顺次口头2025年景本化率为8.99%。

产城园区驳斥获悉，基础顺次钞票为首农元中心口头，坐落于北京市海淀区西二旗5西路16号院，包括首农元中心口头的1-10号楼、14号楼和15号楼（即地下一、二和四层），臆测11栋建筑物和1栋从属地下建筑物（包含可出租车位700个）。

该口头是中关村科学城第五批园区开发要点口头，2017年3月被折服为高精尖产业园区，产业定位主要侧重信息时刻、东说念主工智能、科技劳动、信息骨子破钞、大数据及云打算等限度。

基础顺次钞票界限内的地皮用途为科研用地，房屋用途主要为科研楼，总建筑面积臆测203,643.55精深米，可出租面积160,967.36精深米。规章2024年6月30日，基础顺次钞票举座出租率为94.5%。

首农元中心所处的上地区域，科技产业聚集度高、企业总部密度大、研发办公空间需求量大、田户个性化条款高。

具体来看，首农元中心口头于2021年11月参加运营，规章2024年6月30日已踏实运营2.66年。

出租率方面，字据招募讲明书，首农元中心口头于2021年11-12月、2022年、2023年、2024年1-6月的期末时点出租率离别为96.5%、96.8%、94.4%、94.5%；平均出租率离别为35.8%、96.7%、96.5%、94.4%。

首农元中心口头是上地中心区域稀缺的大体量新建园区，包含11栋独栋研发办公楼、超20万精深米建筑面积，主要运营及盈利模式为对出门租不动产和车位，其收入起首主要为房钱收入。

于上述时代，首农元中心的买卖收入离别为1,943.64万元、3.51亿元、3.32亿元与1.55亿元；净利润为-572.59万元、1.99亿元、1.39亿元与5,199.89万元；息税折旧摊销前利润为1,508.59万元、3.18亿元、2.78亿元与1.27亿元；接洽性净现款流则离别为1.31亿元、7,584.68万元、2.66亿元与1.19亿元。

大田户休戚

字据招募讲明书，规章2024年6月30日，首农元中心共计13家田户，均为市集化田户，出租面积为15.21万精深米，出租率为94.5%。

值得眷注的是，田户快手科技的大众总部和小米集团的业务部门承租首农元中心大体量面积并签署了恒久租约。

该口头主要田户为顺捷中恒（快手科技旗下的受规章结构性主体）和小米科技，两大田户臆测租借面积为14.97万精深米，占可出租面积16.1万精深米（不含地下车位）的93.01%。

其中，顺捷中恒整租园区内1-3号楼、8-10号楼及地下一层臆测11.77万精深米，占可出租面积的73.09%、已出租面积的77.36%，2024年1-6月房钱收入孝顺占举座收入比例为75.32%

小米科技整租园区内7号楼和14号楼臆测3.21万精深米，占可出租面积的19.92%、已出租面积的21.08%，2024年1-6月房钱收入孝顺占举座收入比例为23.17%。

这意味着，首农元中心也濒临田户蚁合度高及整租的风险。

从租约到期散布来看，两大田户均签了十年长租约，当今已签约田户蚁合于2032年及以后到期，其中2032年及以后到期田户面积占已出租面积的77.43%。

字据口头已签定租约的到期散布来看，当今已签约大田户将蚁合于2031年底和2032年头到期，到期田户租借面积臆测14.97万精深米。

其中，顺捷中恒租约条约肇始时刻为2021年12月23日，条约到期日为2032年1月22日；小米科技租约条约肇始时刻为2021年11月9日，条约到期日为2031年11月8日。

天然两大田户在较永劫刻内相沿着口头营收，但要是基金运作期内，如发生顺捷中恒、小米科技提前退租、到期不续租、接洽情况堕入逆境无意间隔践约等情形，可能会对规画基础顺次口头的现款流产生不利影响，亦可能因整租样式（包括更换整租田户无意转为散租接洽等）对口头运营踏实性产生影响。

不外，租约蚁合到期的时刻距离现时较长，运营惩处机构有有余的时刻与田户协商续租或储备潜在田户。议论到现存田户整租面积较大、到期时刻蚁合等成分，如未来租约到期未获续期、未获替代、未找到稳妥充足的新田户等，基础顺次口头将濒临一定的空置风险开云体育(中国)官方网站，进而影响房钱收入。